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• Time of issue:2021-10-20
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(Summary description)沈阳以配偶的村民身份购买房屋，离婚后合同是否有效？

盛恒案情简介

张甲与徐某于1998年签订《房屋买卖协议书》，约定徐某将花园村一处房产卖给张甲。2002年，张甲口头约定将该房屋抵账给姐姐张乙，事后签订书面《房产抵账协议》，并约定该房屋由张乙与二人父亲张丙共同居住使用。2003年张甲与前妻杨某离婚。后徐某称张甲并非花园村集体经济组织成员，起诉要求确认买卖协议无效。

沈阳以配偶的村民身份购买房屋，离婚后合同是否有效？

 

盛恒律所承办过程

盛恒律所律师接受了张甲的委托，充分与当事人进行沟通，了解到：1998年签订买卖协议时，张甲已经与杨某结婚，杨某在当时是花园村村民，其户口于2003年离婚后才迁出花园村，诉讼时张乙的户口也已经迁入花园村。并且，徐某于诉讼前将户口从花园村迁出，转为非农业户口。庭审过程中，徐某对《房产抵账协议》的真实性不予认可。

盛恒律所律师认真分析本案事实，并结合相关法律规定，认为本案的争议焦点在于：一、事后补签的《房产抵账协议》是否有效？二、张甲不具备村民身份，是否影响《房产买卖协议书》的效力？

沈阳以配偶的村民身份购买房屋，离婚后合同是否有效？



 

针对第一个问题，盛恒律所律师认为：以房抵债协议是偿还债务的一种方式，双方意思表示真实，事后补签不违反法律、行政法规的强制性规定，徐某认为协议虚假，但不能提供证据证明其主张，故该《房产抵账协议》应属真实合法有效。

针对第二个问题，盛恒律所律师认为：

首先，该房屋是张甲婚后购买，当时张甲的配偶杨某是该村村民，具备购房资格，购买后也由两人共同居住使用，该房屋买卖协议有效。即便2003年二人离婚，也并不影响协议的效力。

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第二，由于农村房屋的特殊性，无法办理所有权转移登记。但本案中，涉案房屋已经在事实上转移给张乙居住使用。现张乙户口已经迁入花园村，我国法律允许农村房屋在本集体经济组织成员之间流转，故涉案协议合法有效，且已经实际履行完毕，现由张乙，张丙实际居住使用，若认定协议无效不利于维护交易双方法律关系稳定，且不利于各方生活需要。

第三，诉讼时，徐某已经将该村宅基地出售，并且将户口迁出，已经不属于花园村集体经济组织成员。根据我国《土地管理法》的规定，徐某已经不具备索要宅基地的资格。

盛恒律师事务所温馨提示

审理结果

本案经过了漫长曲折的审理过程，张甲一审败诉后向盛恒律所律师寻求帮助并提起上诉，二审法院裁定发回重审。在重审结果仍不尽人意的情况下，盛恒律所律师向中级人民法院发表了自己的代理意见，最终被法院采纳，判决撤销一审判决，驳回徐某全部诉讼请求，成功为当事人挽回损失。